استفتائات - احکام متفرقه خیارات‏

استفتائات

احکام سفر

مناسک حج

احکام خمس

ارسال استفتاء

احکام متفرقه خیارات‏

اجوبه الاستفتائات

س 1572: آیا ترک مطالبه حق یا تأخیر در مطالبه آن مثلاً به مدّت دو سال شرعاً موجب سقوط حق می‏شود؟

ج: مجرّد عدم مطالبه حق، يا تأخير در آن برای مدّتی، موجب سقوط حق نمی‏شود مگر در صورتی که حق فی‏نفسه محدود به زمان معيّنی باشد.

س 1573: شخصی ملکی را به قیمتی که مقداری از آن نسیه بود فروخت و بعد ازآنکه مقدار نقد آن را دریافت کرد و مبیع را به مشتری تحویل داد، فرد دیگری خواستار خرید همان مبیع به قیمت بیشتری شد، آیا جایز است بیع اول را فسخ نماید تا مبیع را به مشتری دوم به قیمت بیشتری بفروشد؟

ج: بعد از آنکه بيع به نحو صحيح محقق شد التزام به عقد و وفا به آن بر فروشنده واجب است و تا زمانی که بر اساس يکی از خيارات حق فسخ نداشته باشد، فسخ معامله و فروش مجدّد مبيع به شخص ديگر توسط او جايز نيست.

س 1574: زمینی را به شخصی فروختم به این شرط که پول آن را در طی چهار سال بپردازد، ولی ازهمان زمان معامله، از فروش زمین پشیمان شدم و بعد از گذشت یک سال از مشتری خواستم که زمین را به من برگرداند ولی او از انجام این کار امتناع ورزید، آیا راهی برای رجوع از این معامله وجود دارد؟

ج: مجرّد پشيمانی از بيع بعد از معامله از نظر شرعی اثری ندارد، بنا بر اين بعد از آنکه بيع به‌طور صحيح واقع شد، شرعاً نسبت به انتقال مبيع به خريدار نافذ است و فروشنده حق ندارد مبيع را از او پس بگيرد مگر در صورتی که بر اثر تحقّق يکی از اسباب خيارات، خيار فسخ داشته باشد که در اين صورت می‏تواند بيع را فسخ نمايد.

س 1575: شخصی زمین مفروز خود را که دارای سند رسمی است با سند عادی و اسقاط جمیع خیارات فروخته است، ولی از اینکه سند رسمی به نام خود اوست سوء استفاده نموده و آن را دوباره به شخص دیگری هم فروخته است، آیا بیع دوّم او صحیح است؟

ج: بعد از تحقّق بيع زمين بر وجه صحيح و اسقاط همه خيارات، فروشنده حق فروش مجدّد زمين به شخص ديگر را ندارد، بلکه اين معامله او فضولی بوده و منوط به اجازه مشتری اوّل است.

س 1576: شخصی مقداری سیمان از کارخانه‏ای خریداری نموده است به این شرط که آن را به تدریج و در چندین نوبت تحویل بگیرد و تمام پول آن را هم پرداخت کرده است، بعد از آنکه خریدار مقداری از سیمان را از کارخانه تحویل گرفت، قیمت آن در بازار به مقدار زیادی افزایش یافت، آیا کارخانه می‏تواند معامله را فسخ نموده و از تحویل بقیه سیمان به خریدار خودداری نماید؟

ج: بعد از آنکه بيع به نحو صحيحِ شرعی محقّق شد اعم از اينکه بصورت نقدی باشد يا نسيه و يا بيع سلف، تا زمانی که فروشنده يکی از خيارات شرعی را نداشته باشد، حق ندارد معامله را به‌طور يک جانبه فسخ کند.

س 1577: اینجانب خانه‏ای را با سند بیع عادی خریدم به این شرط که مقداری از پول آن را به‌طور نقدی و بقیّه را تا موعد مقرّری بپردازم و سند آن در مدّت سه ماه به‌طور رسمی به نام من شود، ولی من نتوانستم باقی‌مانده پول را در موعد مقرّر به فروشنده بدهم و او هم اعتراضی نکرد تا اینکه بعد از چهار ماه برای پرداخت آن مبلغ و دریافت مبیع به او مراجعه کردم، ولی او از تحویل آن خودداری نمود و ادّعا کرد که معامله را بعد از انقضاء موعد پرداخت پول، فسخ کرده است، با توجه به اینکه بعد از فسخ معامله، پولی را که از من گرفته بود باز نگردانده و خانه را هم در این مدّت اجاره داده و اجاره را هم دریافت کرده است، آیا به مجرّد اینکه باقی‌مانده پول را در موعد مقرّر نپرداخته‏ام او حقّ فسخ دارد؟

ج: مجرّد عدم پرداخت مقداری از قيمت خانه در موعد مقرّر به فروشنده، موجب ثبوت حق فسخ برای او نمی‏شود. بنا بر اين اگر منزل به نحو صحيح شرعی خريداری شود، ولی تحت تصرّف فروشنده باقی بماند و بدون اينکه حق فسخ داشته باشد آن را اجاره دهد، عقد اجاره او فضولی بوده و متوقف بر اجازه مشتری است و واجب است علاوه بر تحويل مبيع به مشتری، آنچه را هم که از مستأجر به عنوان مبلغ اجاره دريافت کرده است به او تحويل دهد مگر اينکه اجازه عقد اجاره را ندهد که در اين صورت می‏تواند اجرت‏المثل تصرّف در آن خانه در مدّت مذکور را مطالبه نمايد.

س 1578: آیا فروشنده بدون ثبوت خیار، حقّ فسخ معامله را دارد؟ و آیا می‏تواند بعد از تحقّق بیع، قیمت مبیع را افزایش دهد؟

ج: حق انجام هيچ‌يک از موارد مذکور را ندارد.

س 1579: شخصی از فردی خانه‏ای را خریداری کرده که او هم آن را از اداره مسکن خریده است و بعد از آنکه معامله تمام شد و فروشنده پول آن را از خریدار گرفت، اداره مزبور اعلام نمود که باید علاوه بر پولی که فروشنده به آن اداره پرداخت کرده است، مبلغی اضافی هم پرداخت شود، خریدار، فروشنده را از این مسأله آگاه کرد تا آن مبلغ اضافی را بپردازد و الا بیع را فسخ می‏کند و پول داده شده را هم پس خواهد گرفت، ولی فروشنده از پرداخت آن مبلغ اضافی امتناع ورزید و در نتیجه آن اداره هم مقرّر کرد که خانه مزبور به شخص دیگری داده شود، در این صورت، خریدار برای گرفتن پولی که داده به چه کسی باید مراجعه کند؟ به آن اداره یا فروشنده و یا کسی که به تازگی خانه به او واگذار شده است؟

ج: اگر بر اثر شرط و يا سبب ديگر معامله فسخ شود خريدار بايد پول را از فروشنده مطالبه کند.

س 1580: شخصی حیوانی را خرید و بعد آن را به بازار برد به این قصد که اگر مشتری برای آن حیوان یافت شد، آن را بفروشد و در غیر این صورت معامله را فسخ نماید، آیا با این قصد، حق فسخ برای او ثابت می‏شود؟

ج: در فرض سؤال که مبيع حيوان است تا سه روز از زمان معامله، خيار دارد.

س 1581: چند نفر ملکی را از شخصی خریده‏اند و در چندین نوبت مقداری از پول آن را به او پرداخته‏اند و پرداخت مابقی آن هم مشروط به ثبت سند رسمی به نام آنان بوده است، ولی فروشنده در انجام آن کوتاهی کرده و از ثبت سند به نام آنان امتناع ورزیده و مدّعی فسخ بیع است، آیا او ملزم است به معامله عمل کند؟ یا اینکه فسخ معامله از جانب او صحیح است؟

ج: تا زمانی که يکی از موجبات خيار از قبيل شرط يا غبن و يا غير آنها برای فروشنده وجود نداشته باشد، فسخ معامله توسط او صحيح نخواهد بود بلکه بايد به بيع عمل نمايد و شرعاً ملزم به ثبت رسمی آن ملک به نام خريداران است.

س 1582: شخصی کالایی را از فردی خرید و بعد از آنکه مقداری از پول آن را پرداخت نمود، همان کالا را با مقداری سود به شخص دیگری فروخت، ولی مشتری دوّم بعد از تصرّف در آن وقتی از سود فروشنده آگاه شد، اعلام نمود که از خرید آن پشیمان شده است، آیا فسخ معامله بر اثر آن جایز است؟

ج: اگر يکی از اسباب خيار برای مشتری دوم وجود داشته باشد، جايز است معامله را فسخ کند و الا جايز نيست.

احکام متفرقه خیارات‏

استفتائات جدید

س: فردى ملک خود را به مبلغ 14 ميليون تومان مى‌‌فروشد. يکى از شروط قرارداد اسقاط خيار غبن فاحش براى طرفين عقد است. پس از بيع، فروشنده متوجه مى‌‌شود ارزش ملک او بيش از 200 ميليون تومان است. آيا در چنين فرضى حق فسخ دارد؟

ج) خيار غبن با شرط سقوط خيار ساقط مى‌شود ولى به همان اندازه که مورد نظر بوده است؛ در فرض مذکور در مسأله که غبن فاحش ساقط شده است آن مقدار غبنى که عرفاً نسبت به معامله مذکور فاحش باشد مثلاً در معامله چهارده ميليون تومانى تا دو برابر آن فاحش حساب مى‌شود نه پانزده برابر، بنابراين در فرض مذکور فروشنده حق فسخ دارد.

س: مدتى پيش اينجانب اقدام به فروش ملك خود نموده‌ام و در پايان قولنامه، اين مطلب نوشته شده است كه اگر هر كدام از طرفين، پشيمان شوند بايد مبلغ پنجاه هزار تومان بابت حق پشيمانى بپردازند آيا متن فوق خيار شرط است و من مى‌توانم با توجه به پشيمان شدنم با پرداخت پنجاه هزار تومان معامله را فسخ كنم؟

ج) اين شرط، شرط خيار محسوب نمى‏شود بلکه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از اتمام و تکميل معامله است و اين شرط اگر در ضمن عقد لازم باشد و يا عقد مبتنى بر آن منعقد شود اشکال ندارد. ولى بايد براى اين قبيل شرط‌ها که در قيمت مبيع مؤثّر هستند مدّت معيّنى ذکر شود و الا باطل است.

س: مدتى پيش اينجانب اقدام به فروش ملك خود نموده‌ام و در پايان قولنامه ذكر شده است كه در صورت پشيمانى هر يك از طرفين معامله، آن شخص بايد مبلغ معيّنى را به طرف مقابل بپردازد. متن فوق آيا شرط خيار است؟

ج) اين شرط، شرط خيار محسوب نمى‏شود بلکه شرط پرداخت مبلغى در صورت انصراف از اتمام و تکميل معامله است و اين شرط اگر در ضمن عقد لازم باشد و يا عقد مبتنى بر آن منعقد شود اشکال ندارد. ولى بايد براى اين قبيل شرطها که در قيمت مبيع مؤثّر هستند مدّت معيّنى ذکر شود و الا باطل است.

آيا بايع در حالات زير مى‌تواند كالاى خود را پس بگيرد؟ 1ـ وقتى معلوم شود كه كالا را خيلى كمتر از قيمت واقعى آن فروخته است. 2ـ وقتى بخاطر پيشگيرى از يك وضعيت حرجى آن را فروخته، ولى بعد از آن، وضعيت حرجى رفع شده باشد. 3ـ در صورتى كه مشترى از ابتدا براى انصراف بايع و قصد پس گرفتن او جريمه بگذارد مثلاً يك سند بدهى مدّت‌دار معتبر از او بگيرد.

ج1) اگر با ناآگاهى از قيمت عادله، به مقدارى معتنى به مغبون شود خيار غبن دارد. ج2) ارتفاع حرج و اضطرارى كه او را وادار به انجام معامله كرده موجب حق فسخ نمى‌شود. ج3) در مورد داشتن حق فسخ، تعيين جريمه بر فروشنده در ضمن عقد معامله، موجب سقوط حق فسخ او نيست.

س: آيا احكام خيار غبن در بيع مرابحه نيز جارى است؟

ج) خيار غبن در بيع مرابحه نيز تصوير دارد، بدين معنا که جنسى را با اعلام قيمت خريد به مشترى با سود مثلاً پنج درصد فروخته باشد و بعداً معلوم شود که سود عادله چنين متاعى در بازار چهل درصد است.

س: آپارتمانى خريده و 80% قيمت آن را پرداخته و در آن سكونت كرده‌ام فروشنده مصادره‌اى بودن زمين آپارتمان مورد معامله را در موقع تنظيم مبايعه نامه مخفى كرده و آپارتمان را به عنوان و قيمت غير مصادره‌اى فروخته است. نظر به اينكه در موقع تنظيم بيع‌نامه موضوع مصادره‌اى بودن زمين آپارتمان را از فروشنده سؤال كرده‌ام، آيا مى‌توانم معامله را فسخ نمايم؟ حكم چنين معامله‌اى چيست؟

ج) در فرض سؤال، هم از باب عيب و هم از باب غبن حق فسخ داريد.