اجاره

 آنچه در زیر می‌آید، دروس "چهل‌وششم و چهل‌وهفتم و چهل‌وهشتم" از جلد دوم «رساله‌ی آموزشی» احکام و مسائل شرعی است که مطابق با فتاوای حضرت آیت‌الله‌العظمی خامنه‌ای مدظله‌العالی تهیه، تنظیم و منتشر شده است.

اقسام اجاره و شرایط آن
اجاره دو قسم است:
الف) اجاره اشیائی که ارزش مالی دارند؛ اگر چه اندک باشد.
ب) اجاره یک شخص؛ مثل اینکه کارمند یا کارگر اجیر شود؛ یعنی قرار گذاشته که در مقابل کار مشخصی، حقوقی دریافت کند.
نکته:
هر لفظ یا عملی که مقصود را برساند برای انعقاد عقد اجاره کافی است.

 شرایط موجر و مستأجر
بلوغ، عقل، ‌قصد، ‌اختیار و محجور نبودن (مثلاً مفلس یا سفیه نباشد).

 شرایط مالی که مورد اجاره واقع می‌شود
۱. تعیین کردن؛ لذا اگر کسی بگوید یکی از خانه‌­هایم را اجاره دادم، باطل است.
۲. معلوم بودن: با مشاهده یا ذکر اوصافی که رغبت­‌ها به سبب وجود یا عدم آن اوصاف تغییر می‌کند.
مثال: اگر مستأجر، خانه‌ای را بدون آنکه آن را ببیند و اوصافش را(۱) بشنود، اجاره کند، این اجاره باطل است.
۳. قدرت تحویل دادن وجود داشته باشد
مثال: اجاره اتومبیلی که گم شده است و قابل تحویل نیست، باطل می­‌باشد.
۴. امکان بهره­‌مندی از آن باشد.
۵. عین آن مال با استفاده کردن باقی بماند.
مثال: چیزهای خوردنی یا هیزم اجاره داده نمی­‌شود. همچنین زمینی­ که آب به آن نمی­‌رسد، برای زراعت، اجاره داده نمی­‌شود؛ مگر آنکه آب باران کافی باشد؛ چراکه چیزهای خوراکی و هیزم با استفاده کردن از آن تمام می‌شود و زمین بدون آب هم برای زراعت قابل بهره‌­برداری نیست.
۶. اجا­ره­ دهنده مالک یا صاحب اختیار شرعی آن باشد.
۷. انتفاع بردن از آن جایز باشد؛ لذا اجیرکردن حائض برای نظافت مسجد جایز نیست.

 شرایط منفعت مورد نظر در مال­الاجاره
۱. مباح باشد؛ اجاره دادن مغازه برای نگه­داری یا فروش شراب یا اجاره دادن کامیون برای حمل شراب، حرام و باطل است.
۲. مالیت و ارزش داشته باشد، هرچند اندک؛ یعنی به­‌گونه­‌ای باشد که عقلاء برای آن، بذل مال کنند.
۳. اگر مالی­ که اجاره داده شده منافع متعددی دارد، باید در عقد اجاره، نوع منفعتی که اجاره کننده می‌خواهد از آن بهره­‌مند شود، تعیین شود. 
مثال: اگر اتومبیلی اجاره داده می‌شود، باید معلوم باشد برای مسافرکشی یا حمل بار یا منظور دیگری است.
۴. مدت اجاره معلوم باشد؛ مثلاً در مواردی مقدار کار مشخص گردد. (مثلاً خیاطیِ لباس معین با مدل به‌­خصوص، یا اجاره خانه برای مدت یک سال تمام).

شرایط اجرت
اجرت معلوم و مقدار آن مشخص و معین باشد؛ اگر مکیل(۲) یا موزون(۳) یا معدود(۴) است، باید معلوم باشد که چند پیمانه یا چند کیلوگرم یا چند عدد است و اگر از چیزهایی است که باید دیده شود و مشاهده گردد یا اینکه وصف کردن آن کافی است، باید به ترتیب مشاهده یا وصف شود.
نکته
 اجرت می‌تواند موارد ذیل باشد:
۱. یک شیء مشخص: این انگشتر؛
۲. یک چیز کلی در ذمه مستأجر: هزار تومان؛
۳. یک عمل: یک روز برای موجر بارکشی کردن؛
۴. منفعت: یک ماه اجاره ماشین و بهره­مندی از آن؛
۵. حق قابل انتقال: حق استفاده از وام.

احکام اجاره
۱. عقد اجاره عقدی لازم است؛ یعنی طرفین، حق بر هم زدن آن را ندارند؛ مگر اینکه اسباب شرعی آن وجود داشته باشد.
۲. تمام خیارات جز خیار مجلس، ‌خیار حیوان و خیار تأخیر در عقد اجاره می‌تواند وجود داشته باشد.
۳. اگر چیزی­که اجاره داده شده توسط مالک آن به فروش برسد، اجاره به قوت خود باقی است.
البته اگر مشتری جاهل باشد که مثلاً خانه قبلاً به کسی اجاره داده شده یا اینکه می‌دانسته اجاره داده شده، اما نمی­‌دانسته مدت زمان اجاره طولانی است، حق فسخ دارد.
۴. اجاره جزء مشاع جایز است. اما بدون اذن شرکا نباید به مستأجر تحویل داده شود.
۵. اجیر شدن برای واجبات عینی و کفایی باطل است؛ مگر واجبات کفایی­ که برای حفظ نظام جامعه و احتیاج مردم لازم است؛ مثل پزشک، مهندس و... .
۶. در کارهایی می‌توان برای نایب شدن اجیر شد که نیابت در آن مشروع باشد؛ مثلاً  اجیر شدن برای انجام نمازهای واجب انسان زنده، جایز نیست.
۷. اگر کاری به کسی محول شود و قرینه‌­ای بر مجانی بودن آن نباشد، کارگر می‌­تواند اجرت­المثل آن کار را مطالبه کند؛ مگر در دلش مجانی کار کردن را قصد کرده باشد که در این صورت مستحق اجرت نیست؛ هر چند موجر قصدش دادن اجرت بوده باشد.
۸. اجاره دادن شیء اجاره شده به دیگری (مستأجر دوم) توسط مستأجر اول، در صورتی جایز است که موجر، شرطی مغایر آن نکرده باشد و قرینه­‌ای هم در میان نباشد که بفهماند حق چنین کاری برای مستأجر وجود ندارد. همچنین کسی که برای کاری اجیر شده، در صورتی­که برای او شرط مباشرت در کار، نشده باشد و قرینه‌­ای هم برآن دلالت نکند، جایز است که در آن کار، فرد دیگری را اجیر نماید.

حکم بیشتر یا کمتر بودن اجرت اجاره دوم از اجاره اول
حکم زیادتی یا نقصان اجاره دوم از اجاره اول، با توجه به مورد اجاره، متفاوت است:
۱. مورد اجاره خانه یا دکان است در اجاره دادن مجدد، نمی­‌توان مقدار اجرت را بیشتر تعیین کرد، مگر در دو صورت:
الف) کاری روی آن انجام دهد؛ مثلاً خانه را نقاشی کند.
ب) اجرت معامله دوم از جنس دیگری غیر از جنس اجرت اجاره معامله اول تعیین شود.
۲. مورد اجاره فردی است که برای کاری اجیر شده است؛ مانند اینکه فردی برای دوختن لباس اجیر شده در اجیر کردن مجدد فرد دیگر، نمی­‌توان مقدار اجرت را کمتر تعیین کرد، مگر اینکه قسمتی از کار را، هر چند کم باشد، انجام داده باشد.
۳. مورد اجاره غیر از موارد بالا است اشکال ندارد؛ چه اجرت کمتر از اجرت اجاره اول باشد و چه بیشتر.
مثال۱: اگر خانه­‌ای در مقابل یک میلیون تومان، یک ساله اجاره شود. مستأجر می‌تواند آن را به مدت یک سال به دیگری در مقابل یک تن برنج اجاره دهد (با اینکه یک تن برنج مثلا ۳ میلیون تومان ارزش دارد) یا در مقابل هشت صد هزار تومان.
مثال۲: کسی­ در مقابل ۱۰۰ هزار تومان برای کاری اجیر شود، نمی­‌تواند دیگری را اجیر کند که این کار را در مقابل دستمزدی کمتر از ۱۰۰ هزار تومان انجام دهد؛ مگر آنکه قسمتی از کار را انجام داده باشد.
نکته:
 اگر مستأجری نصف خانه را به همان قیمت اجاره کل اجاره دهد، چون به قیمت بالاتر معامله نشده، جایز است. همچنین اگر نصف مدت اجاره اول به دیگری اجاره دهد (به کل قیمت اجاره اول) جایز است.

موارد جواز فسخ اجاره
اجاره از عقود لازم است که فسخ نمی­‌شود؛ مگر در موارد زیر:
۱. یکی از خیاراتی­ که در باب بیع مطرح است ـ به جز خیار مجلس، حیوان و تأخیرـ وجود داشته باشد.
 مثال:
۱. خیار تخلف شرط: یعنی موجر یا مستأجر ضمن عقد اجاره شرطی کند و طرف مقابل از آن تخلف کند؛ مثلاً موجر شرط کند از ملک او فقط استفاده مسکونی شود، نه تجاری؛ یا متعلق اجاره کاری باشد که قابل انجام بوده و اجیر کننده شرط کرده در زمان به خصوصی انجام شود. اما اجیر کوتاهی کرده یا اصلاً انجام این کار در آن مدت زمان غیر ممکن بوده است. در این صورت طرف مقابل حق فسخ دارد.
۲. خیار عیب: عیبی که موجب نقص در منافع باشد، پیش از اجاره در شیء اجاره داده شده وجود داشته و مستأجر نمی­‌دانسته شیء اجاره داده شده:
الف) عین مشخصی است؛ مثلاً ماشین مشخصی را اجاره داده اما معیوب و غیر قابل استفاده است حق فسخ وجود دارد.
ب) کلی است موجر باید بدل آن را بدهد و اگر ممکن نیست حق فسخ وجود دارد؛ مثلاً اگر ماشینی با مشخصات کلی و مدل معلوم، اجاره شود و اجاره­دهنده ماشینی که به ظاهر با آن مشخصات کلی، منطبق است را تحویل دهد و معلوم شود معیوب است موجر باید یک ماشین سالم با همان مشخصات را تحویل دهد و اگر چنین کاری غیر ممکن بود، می‌­توان اجاره را فسخ کرد.
اما اگر اجرت پرداختی معیوب باشد:
الف) جزئی است حق فسخ وجود دارد.
ب )کلی است بدل آن داده شود و اگر ممکن نیست می­‌توان فسخ کرد.
۲. تقایل: دو طرف قرارداد توافق به بر هم زدن و فسخ معامله کنند.
۳. شیء اجاره داده شده غصب شود:
الف) اگر غصب پیش از قبض و تحویل گرفتن از موجر باشد:
یک- اجاره گیرنده فسخ می­کند اجرت­المسمی را از موجر می­گیرد.
دو- اجاره گیرنده امضاء می­کند اجرت­المثل را از غاصب می­گیرد.
ب) بعد قبض باشد: اجاره صحیح است و فقط می­‌تواند اجرت­‌المثل را از غاصب بگیرد؛ چه اجرت­‌المثل به میزان اجرت­‌المسمی باشد و چه کمتر یا بیشتر از آن.
مثال: اگر خانه‌­ای به مدت یک­سال اجاره شود، اما پیش از تحویل غصب شود. مستأجر می­‌تواند اجاره را فسخ کند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد و از طرفی می‌تواند اجاره را فسخ نکند (امضا کند) و در این صورت می‌تواند از غاصب اجاره واقعی این منزل را در مدتی ­که غصب کرده، بگیرد؛ مثلاً اگر خانه­‌ای را ماهی ۱۰۰ هزار تومان اجاره  کرده است. درحالی­که اجاره واقعی آن ۱۵۰ هزار تومان در ماه است،(۵) می‌تواند در صورت امضای معامله، به میزان مدتی­که غاصب غصب نموده، ماهی ۱۵۰ هزار تومان از غاصب بگیرد.
مثال: در مثال فوق اگر غصب وقتی انجام شود که خانه را تحویل گرفته است، در این صورت حق فسخ اجاره را ندارد و فقط اجرت­‌المثل را می‌تواند از غاصب مطالبه بگیرد.
۴. اگر کسی­ که ولیّ است، ملک صغیر، یا خود صغیر را برای کارگری با در نظر گرفتن مصلحت وی، اجاره دهد و پیش از انقضای مدت اجاره، صغیر مذکور، بالغ رشید (غیر سفیه) گردد، این بالغ رشید می‌تواند اجاره را فسخ کند. مگر مصلحت لازمه­‌ای در قبل رشد بوده باشد که سبب شده مدت اجاره به همان مقداری باشد که ولیّ بچه معین کرده است. به­گونه­‌ای که کمتر از آن مدت خلاف آن مصلحت لازمه قبل رشد بوده باشد.
 
 موارد بطلان اجاره
اگر برخی از شرایطی که در شرایط موجر و مستأجر، مال مورد اجاره، منفعت مورد نظر و شرایط اجرت بیان شد، وجود نداشته باشد، اجاره باطل است؛ برخی از موارد بطلان اجاره عبارت­‌اند از:
۱. اسباب بطلان در اجیر شدن
الف) متعلق اجاره کاری غیر قابل اجراست.
ب) فوت اجیر؛ مگر آنکه کار مورد نظر را به ذمّه گرفته بوده که در این صورت دین می‌شود. لذا پس از مرگ، از اموال او دینش اداء می‌شود.
۲. اسباب بطلان اجاره دادن اشیا
الف) با فوت موجر یا مستأجر، اجاره باطل نمی­شود؛ مگر آنکه ملکیت موجر نسبت به منفعت آن، محدود به زمان حیاتش باشد.
 مثال۱: وصیّت شده که منفعت خانه­‌ای برای حسن باشد، ولی تا زمانی­ که او زنده است. لذا اگر حسن خانه را اجاره دهد با مرگ او اجاره باطل می­‌شود. مگر آنکه بعد از مرگ او افرادی که مالک منفعت می­شوند، اجازه اجاره را بدهند. 
مثال۲: بطن سابق(۶) ملک موقوفه را اجاره داده‌اند، اما قبل از اتمام مدت اجاره فوت کرده‌­اند، اما بطن لاحق اجازه اجاره را دادند؛ در این صورت اجاره باقی است. البته اگر متولی وقف، طبق مصلحت وقف و بطون لاحقه، موقوفه را اجاره داده، اجاره حتی با موت بطن سابق هم باقی است و اجازه بطن لاحقه لازم نیست.
ب) اگر شیء اجاره داده شده، به دلیل عذرهای عمومی، قابل استفاده نباشد، اجاره باطل است. اما اگر به خاطر بیماری مستأجر یا هر دلیلی که مربوط به مستأجر است، وی نتواند از شیء اجاره داده شده بهره­‌مند شود، اجاره باقی است. (۱۶۴۵)
مثال: اگر برای رفتن به جایی ماشینی اجاره شود و سپس برفی بیاید که نتوان آن مسیر را رفت، یا راه بسته شود، اجاره باطل می­‌شود.
ج) تلف شدن شیء اجاره داده شده، به­‌گونه­ای که نتوان انتفاع مورد قرارداد را استیفاء نمود:
یک- قبل از قبض اجاره باطل است.
دو-  بعد از قبض و قبل از آنکه انتفاعی از آن ببرد و فرقی نیست که قبل از زمان اجاره باشد یا بعد از آن اجاره باطل است.
توضیح: گاهی پیش از شروع مدت اجاره، مثلاً منزل مورد نظر تحویل داده می‌شود، اما پیش از شروع مدت اجاره خانه از بهره‌­برداری ساقط می‌شود؛ باز اجاره باطل است.
سه- در اثنای بهره­‌مندی از شیء مورد اجاره اجاره در باقی مدت باطل است و مدت سپری شده همراه بهره­‌مندی را با نسبت­‌سنجی روی اجرت­‌المسمی حساب می‌کنند.
مثال۱: اگر خانه به طور کامل ویران شود و از هر منفعتی ساقط گردد یا حیوان سواری تلف شود، اجاره باطل می­‌شود.
مثال۲: خانه­‌ای ماهی ۱۰۰ هزار تومان، یک ساله اجاره شده، اما پس از ۲ ماه به دلیل زلزله کلاً ویران شده است. (فرض کنید ارزش اجاره ماهانه آن خانه ۱۵۰ هزار تومان بوده است) ۱۵۰×۲  =۳۰۰ هزار تومان مستأجر فقط مبلغ ۳۰۰ هزار تومان باید به موجر بدهد و اگر اضافه­تر داده، می‌تواند پس بگیرد.

زمان تسلیم اجرت
۱. اجاره مال (عین) به محض تحویل دادن عین(مثل خانه) مستأجر باید کل اجرت را بپردازد؛ مگر شرطی غیر آن در ضمن عقد اجاره بوده باشد.
۲. اجاره عمل (کسی اجیر شده کاری انجام دهد) پس از اتمام عمل، طرف مقابل وظیفه دارد اجرت را بپردازد؛ مگر شرطی خلاف این در ضمن عقد شده باشد.
مثال۱: اگر خانه­‌ای را اجاره کرده‌­ایم، باید کل مبلغ اجاره یک­سال را در همان روز تحویل خانه، بپردازیم؛ مگر شرط شده باشد ماهانه پرداخت شود.
مثال۲: اگر کسی را اجیر کرده باشیم تا خانه‌­ای را نقاشی کند، نقاش نمی­‌تواند پیش از اتمام عمل، اجرت را مطالبه کند. مگر ضمن قرارداد با نقاش قرار گذاشته باشیم که مثلاً نصف آن را در ابتدای کار و ربع آن را در روز دوم و بقیه را در روز بعد پرداخت کنیم که در این صورت باید طبق آنچه شرط شده است، عمل شود.