حضرت آیت‌الله خامنه‌ای در دیدار رئیس و مسئولان قوه قضائیه فرمودند: «مسئله‌ی سلب اعتبار از معاملات غیر رسمی در اموال غیرمنقول؛ چیز مهمی است. خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیر رسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود. و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود.» ۱۴۰۲/۰۴/۰۶ به همین مناسبت رسانه KHAMENEI.IR در این یادداشت ابعاد مسئله‌ی معاملات غیررسمی را بررسی کرده است.

امنیت یکی از نیازهای اساسی جامعه است. از مهم‌ترین ابعاد امنیت، امنیت اموال و دارایی‌های مردم است. دو نوع اموال داریم؛ اموال منقول که امکان جابجایی از مکانی به مکان دیگر را دارند مثل خودرو، اموالی هم وجود دارند که امکان جابجایی آنها از مکانی به مکان دیگر وجود ندارد و اصطلاحا به آنها اموال غیرمنقول میگویند؛ زمین و ملک و آپارتمان از این دسته هستند.

از آن جایی که اموال غیرمنقول سهم زیادی در سبد دارایی مردم دارند، تأمین امنیت مالکیت این اموال و به عبارت دیگر صیانت از مالکیت اشخاص در رابطه با این اموال، یکی از وظایف بسیار مهم حاکمیت محسوب می‌شود.

اعتبار معاملات غیررسمی؛ عامل اصلی تهدید امنیت مالکیت اموال غیرمنقول

مهم‌ترین چالشی که امنیت مالکیت اموال غیرمنقول را به خطر می‌اندازد، اعتبار معاملات عادی یا به عبارتی معاملات غیررسمی است. معاملات عادی برخلاف معاملات رسمی که در پایگاه داده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت می‌گردند، صرفاً بر روی یک کاغذ نوشته شده و در جای دیگری به ثبت نمی‌رسند. همچنین در این معاملات برخلاف معاملات رسمی که پیش از معامله، مالک بودن فروشنده و فقدان موانع انتقال مالکیت، از مراجع ذی‌صلاح استعلام می‌شود، امکان استعلام وجود ندارد. چنین ماهیتی در معاملات عادی منجر به تهدید مالکیت اموال غیرمنقول اشخاص از طرق زیر می‌شود:

۱) امکان اطلاع اشخاص ثالث ذی‌نفع از انجام این معاملات وجود ندارد و این موضوع سبب می‌شود بتوان یک ملک را به چند نفر فروخت.

۲) با توجه به استعلام نشدن مالک‌ بودن فروشنده، امکان فروش یک مال توسط فردی غیر از مالک واقعی (فروش مال غیر) وجود دارد.

۳) با توجه به استعلام نشدن موانع معامله، این امکان وجود دارد که فردی یک ملک را خریداری نماید و پس از مدتی مشخص گردد که به دلایلی نظیر در بازداشت بودن ملک، معامله ایشان باطل بوده است و باید ملک را بازگرداند.

۴) اسناد عادی به علت اینکه صرفاً بر روی کاغذ نوشته می‌شوند، به‌راحتی  جعل و تغییرپذیرند و می‌توان تاریخ این قراردادها، امضاهای دو طرف قرارداد و سایر اجزای مندرج در سند را جعل نمود.

۵) ماهیت صرفاً کاغذی این اسناد منجر به آن می‌شود که در صورت سرقت، مفقودی و یا از بین رفتن این اسناد، امکان اثبات مالکیت افراد با چالش‌های جدی مواجه شود.
 

تزلزل مالکیت ناشی از ماهیت اسناد عادی، صرفاً به مالکیت‌های حاصل از معاملات عادی محدود نمی‌شود، بلکه مالکیت‌های حاصل از معاملات رسمی را نیز در بر می‌گیرد. مثلاً حتی اگر کسی ملکی را از طریق معامله‌ی رسمی بخرد، این احتمال وجود دارد که فروشنده، ملک مورد معامله را قبلاً از طریق سند عادی به شخص یا اشخاص دیگری فروخته باشد. در این شرایط معمولاً مرجع قضایی به علت معتبر دانستن معاملات عادی، شخصی را مالک می‌داند که زودتر معامله انجام داده باشد و حکم ابطال سندی را که از طریق معامله رسمی تنظیم شده است، صادر می‌کند.

فراگیری معاملات عادی محدود به منطقه یا املاک خاصی نیست بلکه اکثریت قریب‌به‌اتفاق معاملات اموال غیرمنقول در کشور با انعقاد یک قولنامه یعنی یک سند عادی (غیررسمی) آغاز می‌شود. فارغ از اینکه این معاملات پس از گذشت مدتی به‌صورت رسمی ثبت می‌شوند یا خیر. فراگیری معاملات عادی به این شکل موجب می‌شود احتمال رخداد تهدیدات ذکر شده برای امنیت معاملات افزایش یابد.

اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول عامل اصلی‌ رواج پدیده زمین‌خواری

اعتبار معاملات غیررسمی، تنها امنیت مالکیت اموال غیرمنقول خصوصی را تهدید نمی‌کند، بلکه امنیت مالکیت اراضی ملّی را نیز در قالب پدیده زمین‌خواری به خطر انداخته ‌است. زمین‌خواران زمین‌های متعلق به منابع طبیعی را تصرف کرده و معمولاً کاربری آن را تغییر داده و به مردم در قالب یک معامله عادی می‌فروشند. از سوی دیگر اعتبار معاملات عادی، امکان کشف و تعقیب مجرمین اصلی را نیز از بین می‌برد. به‌نحوی که زمین‌خواران معمولاً اسناد عادی اولیه را به‌شکل صوری میان خود و فروشندگان مجهول‌المکان یا متوفی می‌نویسند حتی اگر فرد زمین‌خوار توسط دادگاه شناسایی شود، با ارائه‌ی سند عادی صوری، فروشنده‌ی مجهول‌المکان یا متوفی مجرم شناخته می‌شود و عملاً دادگاه نمی‌تواند زمین‌خوار اصلی را تحت تعقیب کیفری قرار دهد. بدین شکل احتمال کشف جرم زمین‌خواران و بازدارندگی مجازات‌های پیش‌بینی‌شده در قانون برای این افراد به حداقل می‌رسد.

افزایش خطر سرمایه‌گذاری در تولید، به‌علت تزلزل مالکیت اموال غیرمنقول

از آثار مهم تهدید مالکیت اموال غیرمنقول که نتیجه‌ی اعتبار معاملات عادی این اموال است، افزایش احتمال خطر سرمایه‌گذاری در تولید است. از آنجایی که زمین یکی از نهاده‌های اصلی تولید، به‌ویژه تولید در مقیاس بزرگ است، تهدید مالکیت زمینی که در آن تولید انجام می‌شود (نظیر زمین کشاورزی، کارگاه یا کارخانه) برای تولیدکنندگان خطر بزرگی محسوب می‌شود. این امر انگیزه‌ی تولید را کاهش خواهد داد و در صورتی که به‌علت اعتبار معاملات عادی، مالکیت تولیدکننده باطل شود، حتی امکان تعطیلی واحد تولیدی وجود دارد. خطر ذکر شده برای افرادی که در حوزه‌ی ساخت مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند از اهمیت بیشتری دارد. مثلاً تا زمانی که به‌علت اعتبار معاملات عادی در حوزه‌ی پیش‌فروش مسکن، احتمال پیش‌فروش یک واحد مسکونی به چندین نفر وجود دارد، انگیزه برای سرمایه‌گذاری در این حوزه کاهش پیدا می‌کند.

پرونده‌های متعدد قضایی ناشی از اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول

اعتبار معاملات عادی موجب تهدید امنیت مالکیت اموال غیرمنقول خصوصی و عمومی می‌شود و فراگیری گسترده این معاملات این تهدید را به شکل قابل توجهی تشدید می‌نماید. نتیجه این اتفاق را می‌توان در حجم بالای پرونده‌های مرتبط با اموال غیر منقول در قوه قضائیه مشاهده نمود. البته نمی‌توان آمار دقیقی از تعداد پرونده‌های ناشی از اعتبار معاملات عادی اموال غیرمنقول ارائه داد ولی به عنوان یک نشانه می‌توان به وجود عناوینی چون «الزام به تنظیم سند رسمی ملک»، «اثبات مالکیت مالی غیرمنقول»، «ابطال سند رسمی ملک» و «تحویل مبیع (مالی غیرمنقول)» در بیست عنوان اوّل خواسته در دستگاه قضایی اشاره نمود.

موانع متعدد ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، علت اصلی فراگیری معاملات عادی

با وجود مشکلات و مفاسد متعدد ناشی از معاملات عادی اموال غیرمنقول، علت فراگیری گسترده و اعتبار این معاملات چیست؟ پاسخ این سؤال را باید در فرآیند فعلی ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جست‌وجو کرد.
در حال حاضر یکی از الزامات ثبت رسمی، حضور طرفین معامله در دفاتر اسناد رسمی است. با این فرض در صورتی که فروشنده و خریدار در جایی مثل بنگاه مشاوره املاک بر سر معامله ملکی به توافق نهایی برسند، به علل مختلفی امکان حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی برای ثبت رسمی معامله بلافاصله پس از توافق نهایی وجود ندارد. یکی از ساده‌ترین علت‌های ممکن، تعطیلی دفاتر اسناد در روز و یا ساعتی است که توافق نهایی صورت گرفته است. از علت‌های ممکن دیگر می‌توان به نبود دفتر اسناد رسمی در نزدیکی بنگاه مشاوره املاک و یا نوبت‌دهی طولانی مدت دفاتر اسناد رسمی اشاره کرد.

مشکل دیگر فرآیند فعلی ثبت رسمی، زمان‌بر بودن اخذ استعلامات لازم برای ثبت معامله اموال غیرمنقول است. پاسخ این استعلامات گاهی تا چند هفته پس از درخواست داده می‌شود. در این مدت ممکن است هر یک از طرفین معامله به دلایلی مانند نوسانات قیمت ملک از انجام معامله منصرف شوند. این موضوع می‌تواند برای طرف مقابل مشکلاتی اساسی ایجاد کند.
از دیگر مشکلات فرآیند فعلی ثبت رسمی می‌توان به ثبت نشدن معاملات اقساطی در بسیاری از دفاتر اسناد رسمی اشاره کرد. به‌علت ارزش زیاد و ماهیت اموال‌ غیرمنقول، عمده‌ی معاملات این اموال به‌صورت اقساطی انجام می‌شوند.  با این رویه متعاملین تا قبل از پایان پرداخت آخرین قسط نمی‌توانند برای ثبت رسمی معامله خود اقدام کنند.

مشکلاتی که تا به اینجا برای ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ذکر شد، صرفاً محدود به املاکی بود که سند مالکیت رسمی تفکیکی دارند، در صورتی که بسیاری از اموال غیرمنقول در کشور به دلایل قانونی نظیر فقدان گواهی پایان‌کار در ساختمان‌‌ها یا مساحت کمتر از حد نصاب فنّی-اقتصادی در زمین‌های کشاورزی، فاقد این سند هستند و در نتیجه امکان ثبت رسمی معاملات این اموال وجود ندارد، مگر اینکه موانع قانونی مذکور رفع شوند.

در معاملات پیش‌فروش ساختمان با وجود قانون‌گذاری ویژه برای اعتبارزدایی از معاملات عادی در این حوزه، به دلایل متعدد از جمله پیچیدگی فرآیند ثبت رسمی این معاملات و فقدان زیرساخت‌های لازم، عملاً امکان ثبت رسمی این معاملات در اکثریت موارد وجود ندارد.

تا زمانی که موانع مذکور برای ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول رفع شود، مردم مجبور به انجام معامله به‌صورت عادی‌اند و سازوکارهای موجود نیز این معاملات را معتبر میداند. اما این امر نباید مانع از حرکت حاکمیت به‌سمت اصلاح روند معاملات عادی اموال غیرمنقول شود؛ چرا که اعتبار این معاملات امنیت مالکیت اموال غیرمنقول را به خطر می‌اندازد.

ارتقاء امنیت مالکیت، با تسهیل ثبت رسمی معاملات و ابطال تدریجی معاملات عادی

علت اصلی رواج و اعتبار معاملات عادی اموال غیرمنقول، موانع متعدد ثبت رسمی این معاملات است. بنابراین اولین اقدام در جهت بی‌اعتباری معاملات عادی، رفع موانع موجود است. البته توجه به این نکته ضروری است که به صرف تصویب قانون، نمی‌توان اعتبار معاملات عادی را سلب نمود.  برای ابطال معاملات عادی یک ملک باید از رخداد سه نکته که در ادامه ذکر خواهد شد، اطمینان حاصل کرد تا با سلب اعتبار از اسناد عادی حقوق افراد تضییع نگردد.
 قبل از سلب اعتبار از معامله عادی یک ملک:
 اولاً باید ملک مورد نظر اصلی‌ترین پیش‌نیاز ثبت رسمی معامله، یعنی سند مالکیت رسمی را به نام مالک فعلی داشته باشد. هر اندازه که صدور سند رسمی مالکیت ساده شود، همچنان احتمال وجود مانعی بر سر راه صدور سند مالکیت وجود دارد که سیاست‌گذار هنوز آن را شناسایی نکرده یا هنوز موفق به رفع آن نشده است. بنابراین باید در عمل نیز از وجود سند مالکیت برای ملک مورد نظر اطمینان حاصل کرد.

 ثانیاً باید زیرساخت‌های لازم برای ثبت رسمی معامله، بلافاصله پس از توافق برای ملک مذکور ایجاد شده‌ باشد. بدیهی است که صرفاً مکلف شدن دستگاه‌های اجرایی به این امر کافی نیست و باید در عمل راه‌اندازی این زیرساخت‌ها را بررسی کرد.

ثالثاً باید مالک از بی‌اعتباری معامله عادی ملک خود آگاهی کامل داشته باشد و برای این امر نمی‌توان به اطلاع‌رسانی رسانه‌های عمومی اکتفا کرد.

اگر شرایط فوق محقق نشود، ابطال معاملات عادی افرادی که امکان معامله‌ی رسمی ندارند یا از ابطال معاملات عادی بی‌اطلاع‌اند، موجب تضییع حقوق این افراد خواهد شد. به‌منظور اطمینان از تحقق هر سه نکته‌ی مذکور، می‌توان سلب اعتبار از معاملات عادی را از املاکی که دارای سند رسمی مالکیت جدیدند، آغاز نمود؛ وجود شرط اول یعنی سند رسمی مالکیت به نام مالک در این املاک بدیهی است. فراهم‌سازی شرط دوم یعنی ایجاد زیرساخت‌های ثبت آنی معامله برای این املاک، به‌علت الکترونیکی بودن اطلاعات، راحت‌تر است. به‌منظور تحقق شرط سوم، باید بی‌اعتباری معاملات عادی این املاک را در سند مالکیتشان درج کرد به‌شکلی که به‌راحتی دیده شود.

باتوجه به نکات فوق، برای سلب اعتبار از معاملات عادی، ابتدا باید زیرساخت‌های لازم را برای ثبت آنی معاملهی املاک دارای سند مالکیت جدید فراهم نمود، سپس معاملات عادی این املاک را باطل اعلام کرد. در همین حین باید  فرآیند صدور سند مالکیت را نیز تسهیل کرد تا برای املاک بیشتری اسناد مالکیت جدید صادر شود. سالانه برای تعداد بسیاری از املاک دارای سند رسمی قدیمی نیز به دلایل مختلف از جمله معامله و فوت مالک، سند رسمی جدید صادر می‌شود؛ این املاک نیز مشمول حکم ابطال معاملهی عادی خواهند شد. از این طریق می‌توان اطمینان حاصل کرد که در یک فرآیند تدریجی، از معاملات عادی سلب اعتبار شده باشد و تا جای ممکن حقوقی از افراد ضایع نشود.